Dla tych, którzy marzą o drewnianym domku z malwami za płotem, zmiany w przepisach o odrolnianiu ziemi otwierają nowe możliwości. Aby jednak kupić atrakcyjną działkę na obrzeżach miasta lub na wsi, trzeba być zawziętym jak Tommy Lee Jones w „Ściganym”.
Asia z narzeczonym skorzystali z okazji – znajomy sprzedawał ponad dwa hektary ziemi rolnej na Pojezierzu Olsztyńskim. Park krajobrazowy, własny las, strumyk i staw. Podpisali u notariusza tzw. umowę przyrzeczoną, którą urzędnik wysłał do Agencji Nieruchomości Rolnych. Ta zawsze musi się wypowiedzieć, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu, przysługującego jej w przypadku gruntów rolnych. Czekali więc w nerwach 30 dni. Działka okazała się za mała, zbyt pagórkowata, a ziemia za słaba, żeby wzbudzić zainteresowanie urzędników i Asia została obszarnikiem. Dopiero wtedy można było podpisać umowę, zapłacić podatek PCC (2 procent wartości gruntu). Później – wyprawa do gminy. Okazało się, że można rozpocząć budowę bez odrolnienia. Warunek – musi to być siedlisko (osobno dom, osobno zabudowania gospodarcze). Tam dostaje się też decyzję o warunkach zabudowy – określa ona, jak ma wyglądać dom, żeby pasował do okolicy. Teraz co roku Asia płaci w gminie podatek rolny – jego wysokość zależy od ceny żyta (równowartość 2,5 kwintala za hektar). W 2009 roku wynosi 139,5 zł od hektara.
– Często sytuacja z gruntami rolnymi, którym w przyszłości można by zmienić status na budowlany, jest bardziej złożona – mówi Dariusz Kornaś z krakowskiej Agencji Braci Sadurskich. – Indywidualni inwestorzy wciąż wybierają droższą ziemię budowlaną, bo nie zamierzają zdawać się na kaprysy urzędników. Chcą być pewni, że w przyszłości będą mogli postawić na niej dom – tłumaczy. W oczekiwaniu na uproszczenie procedur zamiany gruntów rolnych na budowlane amatorzy życia na wsi szukali działek nawet 4–5 lat temu, gdy ziemia była tańsza o połowę. Dzisiaj znalezienie atrakcyjnej, taniej działki rolnej, którą łatwo zamienić na budowlaną, nie jest takie proste.
Tańsza alternatywa?
W Małopolskim Centrum Nieruchomości utrzymują, że w okolicach Krakowa atrakcyjne działki albo zmieniły właścicieli, albo gospodarze nie kwapią się ze sprzedażą, bo chcą więcej zyskać. Czekają więc na zmianę planów zagospodarowania przestrzennego. To jeden z felerów znowelizowanej w styczniu 2009 roku ustawy: niby odrolnieniu podlegają wszystkie grunty rolne w mieście i najgorszych klas V i VI na wsi, ale nie dostaniemy zgody na budowę, jeśli nie przewidują jej miejscowe plany. Przedstawiciele agencji nieruchomości zgodnie twierdzą, że klienci znajdą się tylko na najładniejsze działki rolne przy miastach, przy czym ich ceny bardzo zbliżą się do gruntów budowlanych. Adam Bronisz z agencji BB Nieruchomości jako przykład wskazuje gminę Tarczyn koło Warszawy. – Za działkę budowlaną trzeba zapłacić około 300 zł za m2. Jeśli zdecydujemy się na ziemię rolną, wydamy najmniej 100 zł za m2, ale kupimy grunty trudne do odrolnienia – tłumaczy. Jego zdaniem wciąż warto szukać ziemi na prawym brzegu Wisły, pojechać w kierunku Pruszkowa, Grodziska Mazowieckiego, Kampinosu i Piaseczna. Tam pójdzie miasto i ziemia będzie drożeć najszybciej. Trzeba się spieszyć.
Sposób na kryzys
Ceny ziemi rolnej rosną z kilku powodów. Działki w pobliżu większych miast, uzdrowisk i atrakcyjnych turystycznie cieszą się popularnością od kilku lat. Jest na nie popyt, ale nie ma podaży. Większość wykupiono, odrolniono i zagospodarowano. Zdaniem pośredników może się to niebawem zmienić. – Spadnie liczba kupujących, gdyż banki nie dają kredytów tak lekką ręką, jak kilka miesięcy temu – wyrokuje Jerzy Sobański z Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie. – Między innymi dlatego ziemia nie będzie drożeć w takim tempie, jak w ostatnio. Mniejszy wzrost cen wprawdzie nie zachęci do traktowania ziemi jako krótkoterminowej inwestycji, ale warto pamiętać, że zasoby gruntów rolnych kurczą się błyskawicznie. Rolnicy kupują właściwie wszystko, co trafia na rynek. Za hektar ziemi rolnej na Śląsku trzeba zapłacić średnio 15 tys. zł, w Wielkopolsce – 23 tys. zł!
Samotny myśliwy
Inwestycja w ziemię rolną opłaca się. I to bardzo. Nie ma znaczenia, czy potraktujecie ją jako lokatę kapitału, czy wybudujecie na niej dom. W obu przypadkach, im wcześniej kupicie działki, tym mniej zapłacicie. – Nowelizacja ustawy spowoduje, że ceny ziemi rolnej i budowlanej wyrównają się w górę – przekonuje Adam Bronisz. Tyle tylko, że trzeba oddalić się od wielkich miast. Nad starorzeczem Bugu jeszcze niedawno metr rolnych nieużytków można było kupić za niespełna 10 zł, dziś za 10 razy tyle. Od kilku lat dramatycznie maleją zasoby Agencji Nieruchomości Rolnych, a to, czego nie sprzedano, już wydzierżawiono. Ci, którzy liczą, że ta ziemia znów trafi na rynek, srogo się zawiodą. Według przepisów, najemcy mają pierwszeństwo przy jej zakupie w trybie bezprzetargowym i skwapliwie z tego przywileju korzystają. Jak sobie poradzić w takiej sytuacji? – Wsiąść w samochód i objechać okolicę, która nas interesuje – radzi Małgorzata Dębska ze Szczecina. – Plon takiej wycieczki może być zaskakujący; ja znalazłam ziemię po dwóch dniach, po miesiącu byłam jej właścicielką – dodaje. – Zapłaciłam 55 zł za m2, a działka leży nad jeziorem przy drodze i jest uzbrojona, brakuje tylko kanalizacji.
Zachodniopomorskie, oprócz Podlasia, Lubelszczyzny i Podkarpacia, to jeden z niewielu zakątków Polski, gdzie warto poszukać ziemi rolnej pod budowę siedliska. Grunty orne są tam względnie tanie i nie brakuje małych działek. Bywa, że cena nie przekracza 50 zł za m2. Na drugim biegunie znajdują się Pomorze, Wielkopolska oraz Górny i Dolny Śląsk, gdzie boom na ziemię rolną trwa już od kilku lat. Na tych terenach tak naprawdę nie ma znaczenia, czy działka jest widokowa, czy nie, a także czy jest zakwalifikowana jako rolna, czy budowlana. Nowelizacja ustawy niewiele tu zmieni, bo ceny działek rolnych i budowlanych ostatnio się wyrównały. Na Górnym Śląsku najbardziej poszukiwane są działki niewielkie, leżące na południe, w stronę Tychów, w okolicach Bielska-Białej i tradycyjnie już blisko kurortów i uzdrowisk: Żywca, Ustronia, Wisły i Szczyrku. Jednak okazje trafiają się bardzo rzadko. Co innego na zachodzie, a zwłaszcza na północy regionu, w stronę Częstochowy. To właśnie tam warto wybrać się samotnie na polowanie w poszukiwaniu ziemi – atrakcyjnej, taniej i łatwej do odrolnienia.
ODROLNIENIE ODBYWA SIĘ DWUETAPOWO
- Zmianą planu zagospodarowania zajmują się wydziały geodezji i gospodarki przestrzennej w gminach i tam składacie podania o zmianę przeznaczenia gruntu. Decyzje o odrolnieniu dostaniecie tylko wtedy, kiedy zmienia się plan zagospodarowania. Teraz większość gmin nie ma nowych planów i trwają prace nad ich przygotowaniem.
- Grunty klasy V i VI może odrolnić gmina. Żyźniejsze – klasy IV o powierzchni większej niż hektar – wojewoda. Najgorzej z ziemią klasy od I do III, zwłaszcza gdy jest jej więcej niż pół hektara – o zgodę występuje gminado ministra rolnictwa. Ale tylko na etapie pracy nad nowym planem zagospodarowania. Jeśli zmian nie planuje – nici z budowy.
- Macie już pozytywną decyzję o odrolnieniu, działka w planie będzie figurować jako budowlana. Teraz powinniście wystąpić do starostwa o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Za zaświadczenia musicie zapłacić w ciągu 60 dni od momentu, w którym decyzja o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej stała się ostateczna.
Suma zależy od powierzchni działki, klasy i rodzaju gruntu oraz pomniejsza się ją o rynkową wartość gruntu. Dopiero po tych formalnościach stajecie się właścicielami działki budowlanej. Stawiać dom można po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Procedura trwa nawet kilkanaście miesięcy.
KIEDY ZACZYNAJĄ SIĘ SCHODY?
Gdy kupimy ziemię rolną i chcemy na niej wybudować dom, a nie mamy uprawnień, bo nie jesteśmy rolnikami. Rolnik to ktoś, kto jest właścicielem co najmniej hektara i ma wykształcenie rolnicze lub prowadził przez pięć lat gospodarstwo. Jeśli tych wymagań nie spełniamy, musimy ziemię odrolnić.
Tekst: Arkadiusz Braumberger
Fotografie: Wojciech Wójcik/Be&W, Joanna Zatorska
Wykorzystano: www.dom.pl oraz www.mf.gov.pl
