Potrzebne będą: działka, plan zagospodarowania przestrzennego, pieniądze, cierpliwość, czas. I marzenie o domu na wsi staje się realne.
Choć ziemia rolna jest trzy-, czterokrotnie tańsza niż budowlana, to jej odrolnianie proste nie jest. Bywa też, że na rolnym polu za nic na świecie nie da się w zgodzie z przepisami postawić domu. Przekonali się o tym moi znajomi, Magda i Tomasz Kowalczykowie, którzy siedem lat temu kupili pół hektara ziemi nad jeziorem na Mazurach. Wydawało im się, że robią interes życia, bo właściciel chciał od nich po 20 zł za metr kwadratowy. Bezcen, biorąc pod uwagę ceny ziemi pod Warszawą. Kowalczykom marzył się tam duży drewniany dom w stylu starego dworu, w którym pomieściłaby się pięcioosobowa rodzina, pies i dwa koty. Tyle że do dziś jest tam pole. Okazało się, że ziemi rolnej I i II klasy odrolnić nie sposób, a to oznacza, że o pozwoleniu na budowę trzeba zapomnieć. Co gorsza, nie mogą postawić nawet przyczepy kempingowej, bo w okolicy nie ma żadnego słupa wysokiego napięcia, od którego mogliby pociągnąć prąd.
Sprawdź plan zagospodarowania
Zanim więc kupimy działkę pod dom, sprawdźmy najpierw w gminnym wydziale architektury, czy ziemię da się odrolnić i co na niej można zbudować. Wszystkie informacje znajdziemy w planie zagospodarowania przestrzennego. To właśnie z tego dokumentu dowiemy się, jakie w przyszłości są plany dla działki i jej najbliższego otoczenia – może się na przykład okazać, że na wybranym przez nas terenie wybudują autostradę lub lotnisko. A jeżeli dzisiejsze pole przeznaczone jest pod inwestycje, musimy się liczyć z tym, że w sąsiedztwie powstanie warsztat samochodowy albo, co gorsza, fabryka konserw. W takiej sytuacji ziemi pod dom lepiej nie kupować. Teren rolny pod budownictwo jednorodzinne i zagrodowe w planach zagospodarowania powinien być oznaczony literami MNR. Jeżeli takie są, to można z notariuszem umówić termin na sporządzenie umowy zakupu.
Złóż wniosek o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Do tego dokumentu należy też dołączyć:
• oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
• projekt zagospodarowania działki z bilansem powierzchni
• wypis z rejestru gruntów
• fragment mapy ewidencyjnej w skali 1 : 5000
• opinię wojewódzkiego zarządu melioracji (jeżeli grunt był meliorowany).
Niestety, procedura odrolnienia może trwać kilka miesięcy, a w skrajnych przypadkach nawet kilka lat. I nie jest tania. Właściciel musi zapłacić jednorazową opłatę z tytułu wyłączenia ziemi z produkcji rolnej. Jej wysokość obliczana jest na podstawie ceny kwintala żyta i zależy od wielkości działki i klasy gruntu. W skrajnym przypadku wyłączenie hektara gruntu najwyższej klasy może kosztować łącznie nawet kilkaset tysięcy złotych. Do tego trzeba jeszcze doliczyć opłatę roczną, która stanowi 10 procent wartości kupionego pola. Z reguły trzeba płacić ją przez 10 lat. Gdy już przez to wszystko przebrniemy i dostaniemy decyzję o odrolnieniu, można występować o pozwolenie na budowę. Na decyzję urzędnicy mają 65 dni. Jeśli będzie pozytywna, możemy zwozić materiał i zatrudniać ekipy.
Warunki zabudowy
Sprawa nieco się komplikuje, jeżeli planu zagospodarowania przestrzennego nie ma. A, niestety, dla ponad 70 procent terenów takich dokumentów jeszcze nie przygotowano. Wtedy trzeba złożyć do wójta lub burmistrza wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dostaniemy ją, gdy działka ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej, możliwość podłączenia budynku do mediów (wodociągu, kanalizacji, sieci gazowej i elektrycznej). Kolejnym wymaganiem jest tzw. dobre sąsiedztwo. To oznacza, że teren, który chcemy kupić, musi sąsiadować z działką już zabudowaną lub taką, dla której zostały wydane warunki zabudowy. W przeciwnym razie nie dostaniemy upragnionego papierka, a co za tym idzie, także pozwolenia na budowę. Teoretycznie, jeżeli nieruchomość wszystkie wymagania spełnia, procedura uzyskania tzw. WZ-ki nie powinna trwać dłużej niż 12 miesięcy. Ale bywa, że ciągnie się przez dwa, trzy lata. Tak jest na przykład w gminach, które zaczęły już pracę nad planem i odrębnych decyzji o warunkach zabudowy nie dają. Warto też wiedzieć, że dopóki nie ma planu, kupno działki zawsze jest obarczone ryzykiem: nie można bowiem wykluczyć, że do ostatecznego projektu będą wprowadzone korekty, które uniemożliwią odrolnienie lub budowę domu.
Tekst: Mirosław Wesołowski, Atelier Wnętrz i Architektury
Fotografie: Jan Włodarczyk/ Be&W, shutterstock.com
