Jak sprawdzić działkę budowlaną przed kupnem?

Na dobrym gruncie

Szukasz działki pod budowę domu? Pierwsze wrażenie i cena to nie wszystko! Mirosław Wesołowski z Atelier Wnętrz i Architektury  podpowiada krok po kroku, jak sprawdzić działkę budowlaną przed kupnem, aby uniknąć rozczarowań.

Jak szukać działki budowlanej?

Kupując działkę pod dom, emocje odłóżcie na bok. Lepiej uzbroić się w cierpliwość i sprawdzić, czy pod ziemią nie ma śmieci, a za kilka lat obok nie stanie supermarket.

Kilkanaście lat temu moi znajomi usilnie namawiali mnie na zakup działki niedaleko Celestynowa. Ziemia była tania, blisko las, woda, wydawało się, że to świetna okazja. Niestety nie miałem pieniędzy. Z zazdrością patrzyłem, jak dopinają na ostatni guzik formalności związane z transakcją. I już sobie wyobrażali, jak spędzają wieczory na ganku, wpatrzeni w słońce chowające się za brzozowy zagajnik.

Jednak wymarzony dom nigdy na tej malowniczej działce nie stanął, bo gmina nie zgodziła się na odrolnienie i nie dała pozwolenia na budowę. Znajomi do dziś nie mogą jej sprzedać, nikt nie chce inwestować w kawałek pola bez żadnej infrastruktury. Wniosek? Gdy kupujemy ziemię pod budowę, ważniejsze od sielskich widoczków są: aktualny plan zagospodarowania przestrzennego, wielkość, kształt i usytuowanie działki, a także sąsiedztwo. Oczywiście miejsce musi nam się podobać, ale... po kolei.

Jakie wymiary powinna mieć działka pod budowę domu?

Działka pod budowę powinna mieć co najmniej 600-700 m², na mniejszej nie postawimy domu z ogrodem, nawet małym. Pamiętajmy jednak o proporcjach – budynek o powierzchni 250 m² potrzebuje minimum 1000 m² terenu, a im obszerniejsza rezydencja, tym rozleglejszej wymaga parceli.

Odległości od granicy działki

Ważny jest też kształt placu. Na działkach trójkątnych czy w formie trapezu trzeba się nagimnastykować, by zmieścić projekt katalogowca, chociażby dlatego, że ograniczają nas przepisy.

Na przykład odległość od granicy działki do okien nie może być mniejsza niż cztery metry, a ściany bez otworów muszą stać co najmniej trzy metry od płotu. Liczmy też odległość domu od drogi, śmietnika czy szamba. Jeżeli więc mamy działkę nietypową (np. wąską i długą), lepiej zlecić projekt domu architektowi, który dopilnuje, żeby było nie tylko ładnie i wygodnie, ale też zgodnie z przepisami. A to kosztuje.

Ukształtowanie terenu i dojazd do działki

Co jeszcze brać pod uwagę? Na przykład to, że wjazd lepiej mieć od północy, a ogród, rzecz jasna, od południa. Jeśli teren jest nierówny (np. dom będzie stawiany na wzniesieniu), trzeba się także liczyć z ograniczeniami przy projektowaniu i dodatkowymi kosztami związanymi z dostosowaniem technologii.

Do działki trzeba jakoś dojechać. Jeśli prowadzi do niej publiczna droga, nie ma problemu, ale żeby dojeżdżać przez inne działki, musimy wystąpić o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Jeden nieżyczliwy sąsiad i mamy kłopot.

Zajrzyj pod ziemię i do księgi

Nie wszystko jednak widać gołym okiem. Jeśli chcemy wiedzieć, jaki jest poziom wód gruntowych, czy na działce nie składowano kiedyś toksycznych substancji lub śmieci albo czy podłoże nadaje się do budowy, warto zlecić odwierty firmie geologicznej. Dzięki temu unikniemy przykrych niespodzianek po rozpoczęciu robót. Bo może się np. okazać, że grunty na naszej działce mają przewagę torfu i potrzebne będą specjalne pale zapobiegające osiadaniu oraz pękaniu ścian. Koszt jednego odwiertu (wraz z dokumentacją) to wydatek rzędu 100-200 zł w zależności od regionu Polski. Pamiętajmy jednak, że im więcej odwiertów, tym dokładniejsze badanie, dlatego lepiej nie wybierać firmy, która podejmuje się oceny warunków wodno-gruntowych na podstawie tylko jednego wiercenia. Powinna ich wykonać minimum trzy. Najczęściej robi się je w narożach przyszłego budynku i ewentualnie na przecięciu przekątnych. Jeśli dom ma mieć piwnicę, muszą być wykonane do głębokości 3-6 metrów. Jeśli nie, wystarczą 3 metry.

Ustal stan prawny nieruchomości

Grunty zbadane, czeka nas jeszcze trochę papierkowej roboty. Przed kupnem koniecznie trzeba sprawdzić stan prawny nieruchomości, poszperać w wypisach z rejestru gruntów i mapach geodezyjnych, które znajdziemy w starostwie. Podstawowym źródłem wiedzy o działce jest oczywiście księga wieczysta. Sprawdzimy w niej, czy osoba, z którą prowadzimy rozmowy, jest jedynym właścicielem działki i czy ma prawo do jej sprzedaży. A także to, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką albo czy ma ustanowioną służebność (np. drogi koniecznej). Dobrze o tym wiedzieć przed transakcją – później możemy się zdziwić, widząc sąsiada przejeżdżającego nam w tę i we w tę, by dostać się do swojej posesji.

W dokumentach zapisane jest też przeznaczenie działki. Niektóre grunty przed budową trzeba odrolnić, a to może okazać się długotrwałe i kosztowne. Dlatego zawsze weryfikujmy przeznaczenie działki w planach zagospodarowania przestrzennego dostępnych w urzędzie gminy. Dowiemy się  z nich, jak duży budynek można postawić na działce, jaki ma być kształt dachu itp. W przypadku braku miejscowego planu należy dokładnie przejrzeć zapisy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Sprawdzimy, czy dopuszcza się w ogóle budowę domu na działce o tej wielkości. Plan zagospodarowania obejmuje również informacje o tym, co w przyszłości może stanąć za naszym ogrodzeniem. Jeśli tego nie dopilnujemy, za jakiś czas możemy mieć w sąsiedztwie trasę szybkiego ruchu czy supermarket. I nici z naszej sielskiej oazy.

Jak ostatecznie ocenić działkę przed zakupem?

Na koniec zostaje proza życia. Sprawdźcie, jak daleko jest przystanek autobusowy, najbliższy sklep, przedszkole, przychodnia. Działki na odludziu mają romantyczny klimat, ale codzienne dojazdy do pracy i wożenie dzieci do szkół szybko mogą was zniechęcić. Dziś wielu moich znajomych, którzy 15-20 lat temu pobudowali rezydencje za miastem, myśli o ich sprzedaży i powrocie do miasta. Dzieci już się wyprowadziły, a koszty utrzymania domów rosną.

Uwaga na okazje – niższa cena to może być pułapka, żeby ukryć minusy działki. Wskazówki dotyczące kosztów znajdują się w galerii zdjęć powyżej.

Tekst: Mirosław Wesołowski, Atelier Wnętrz I Architektury  
Zdjęcia: Shutterstock, Pixabay

Sprawdź również: Jak zabezpieczyć dom przed włamianiem?