Powered by Spearhead Software Labs Joomla Facebook Like Button

Księga wieczysta – jak sprawdzić i czytać zapisy?

Księga wieczysta – jak sprawdzić i czytać zapisy?

Przed zakupem działki czy jakiejkolwiek innej nieruchomości, powinniśmy sprawdzić dane zawarte w księdze wieczystej. Świadczą one o stanie prawnym nieruchomości, a także zawierają informacje o istnieniu hipoteki. Jak czytać ten dokument? Gdzie można sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości jeszcze przed jej zakupem? Zobacz poniżej.
 

Działy księgi wieczystej – co zawierają?

Dane zawarte w księgach wieczystych, są jawne i ogólnodostępne. Zwykle odpowiadają stanowi faktycznemu, jednak mogą wystąpić sytuacje wyjątkowe (w przypadku takich rozbieżności prawo chroni nas poprzez rękojmię). Księga wieczysta zawiera cztery działy, a zapisy każdego z nich są istotne dla przyszłego nabywcy. Co znajduje się się w poszczególnych działach?

  • Dział I: podzielony jest na dwie części. Pierwsza z nich (oznaczenie I-O) przedstawia podstawowe dane o nieruchomości (adres, powierzchnia, liczba pomieszczeń w lokalu itd.). W drugiej natomiast (oznaczenie I-SP) znajdziemy informacje o prawach przysługujących właścicielom (np. prawa dot. poruszania się po innych działkach, korzystanie z parkingu czy części wspólnej, informacje o ewentualnym oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste).
     
  • Dział II: znajdują się w nim dane o właścicielach oraz udziałach w nieruchomości. Dział ten zawiera również informacje o użytkownikach wieczystych czy osobach, które mają spółdzielcze prawo własności. Można w tym miejscu sprawdzić również, w jaki sposób właściciel nabył nieruchomość (spadek, kupno, darowizna).
     
  • Dział III: zawiera dane o prawach oraz roszczeniach do nieruchomości. To bardzo ważna część dla przyszłego nabywcy. Opisane są tutaj np. służebności gruntowe lub przesyłu; roszczenia dot. zawarcia umowy przedwstępnej; informacje o prawach pierwokupu, odkupu, dzierżawy czy dożywotniego użytkowania; podziały nieruchomości; informacje o ewentualnym postępowaniu egzekucyjnym; inne obciążenia (jednak niedotyczące hipoteki).
     
  • Dział IV: określa, czy na danej nieruchomości ciąży hipoteka (w jakiej jest wysokości, walucie, kim jest wierzyciel hipoteczny oraz jaki jest przedmiot zabezpieczenia). To bardzo ważne informacje, ponieważ hipoteka obciąża nieruchomość niezależnie od tego, czyją stanowi aktualnie własność.

 

Poza sprawdzeniem powyższych działów, w księgach wieczystych znajdują się także inne zapisy, które nie powinny przejść bez uwagi. To np. rubryka dotycząca wzmianek w księdze. Dodaje się je w częściach księgi, do których złożono wniosek czekający jeszcze na wprowadzenie. Informacje o takim wniosku można uzyskać w WKW Sądu Rejonowego. Ważną wzmianką dla nabywcy może być także zapis „komentarz do migracji”. Oznacza on, że nie wszystkie dane znajdują się w widoku elektronicznym, więc trzeba je sprawdzić fizycznie w Sądzie Rejonowym (odpowiednim dla lokalizacji nieruchomości). Więcej ważnych porad dotyczących czytania ksiąg wieczystych znajdziesz tutaj.
 

Gdzie można sprawdzić księgę wieczystą? Jak ustalić numer?

Księgę wieczystą można sprawdzić we właściwym urzędzie lub przez internet. Dostęp do rejestru znajduje się na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, a uzyskanie wglądu do niego jest darmowe. Aby sprawdzić księgę wieczystą danej nieruchomości, potrzebna jest znajomość jej numeru. Jeżeli numeru nie posiadamy, możemy uzyskać go od właściciela, bądź z właściwego dla lokalizacji nieruchomości Sądu Rejonowego (także z Powiatowego Urzędu Dokumentacji Geodezyjno-Kartograficznego/Urzędu Gminy). Czasami instytucje mogą wymagać wykazania interesu prawnego przed udostępnieniem księgi. Z kolei organy, które prowadzą państwowe zasoby geodezyjne i kartograficzne, udostępniają te dokumenty za opłatą.

Istnieje również możliwość sprawdzenia numeru księgi wieczystej online, podając numer ewidencyjny działki lub po prostu jej adres.
 

Księga wieczysta a hipoteka

W potocznym języku określenia „księga wieczysta” i „hipoteka” często rozumiane są tożsamo. Tymczasem, gdy planujemy kupno (bądź sprzedaż) nieruchomości, rozróżnianie tych terminów jest istotne i pozwoli na uniknięcie nieporozumień. Czym jest księga wieczysta, wyjaśniamy na początku artykułu – przejdziemy do definicji słowa „hipoteka”. Jest ona ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości, które ma służyć jako zabezpieczenie wierzytelności. Hipoteka może obciążać zarówno samą nieruchomość, jak i jej użytkowanie wieczyste, bądź prawo spółdzielcze. Co więcej, hipoteka może zaistnieć umownie lub przymusowo. Umowna występuje wtedy, gdy np. właściciel chce zaciągnąć kredyt, którego zabezpieczeniem będzie nieruchomość. Przymusowa hipoteka ma miejsce, gdy powstaje niezależnie od woli właściciela (np. w przypadku postanowienia prokuratora). Hipoteka może być ponadto zabezpieczeniem nie tylko jednej, ale nawet kilku wierzytelności.
 

Zakup nieruchomości bez księgi wieczystej

Prawo zakłada, że każda nieruchomość powinna posiadać księgę wieczystą. Nie ma jednak jednoznacznego przymusu zakładania i prowadzenia księgi dla każdej nieruchomości. Co prawda według ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, na właścicielach nieruchomości ciąży obowiązek „niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej”, ale zdarza się, że nieruchomość może nie posiadać takiego dokumentu – z różnych względów.

Gdy kupujesz nieruchomość bez księgi wieczystej, musisz liczyć się z tym, że jej stan prawny jest nieznany, ponieważ zgodnie ze wspomnianą ustawą, księgi wieczyste prowadzone są właśnie w celu jego ustalenia. Nieruchomości, które nie posiadają księgi wieczystej, często oferowane są na rynku w atrakcyjnych cenach, ale decyzja o takim zakupie niesie za sobą ogromne ryzyko. Zostajemy bowiem wtedy pozbawieni bezpieczeństwa, które gwarantuje nam instytucja ksiąg wieczystych – np. ochrony poprzez rękojmię. Ponadto brak księgi może znacznie utrudnić pozyskanie kredytu hipotecznego lub nawet to uniemożliwić. Jeśli jednak zdecydujemy się na taki zakup, niezwłocznie po nabyciu nieruchomości powinniśmy założyć dla niej księgę wieczystą. Ile to kosztuje? Wyjaśniamy poniżej.
 

Opłata za założenie księgi wieczystej

Koszty dotyczące zakładania ksiąg wieczystych lub zawierania w nich wpisów, określone są w Ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 r. Według zapisów zawartych w dokumencie, musimy uiścić 60 zł za samo założenie księgi wieczystej. Oprócz tej kwoty istnieje opłata:

  • - 200 zł za wpis o prawie własności/użytkowania wieczystego,
  • - 200 zł za wpis hipoteki,
  • - 150 zł za wpisy dotyczące spadku, zniesienia współwłasności oraz podziału majątku między małżonkami.
     

Aby założyć samodzielnie (bez pomocy notariusza) księgę wieczystą, musimy złożyć wniosek (na formularzu KW-ZAL) w WKW lokalnego Sądu Rejonowego. Aktualny formularz dostępny jest na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

Autor: Anna Gronau
Zdjęcia: Shutterstock

reklama

Zobacz również: